世茂与福晟“世纪大并购”

从年前到年后，沸沸扬扬传了一个月的世茂、福晟大并购事件，终于在今天尘埃落定。

1月13日下午，世茂集团与福晟集团品牌联合发布会于福州举行。此次并购交易，被业内认为是继融创和万达合作之后的又一个“世纪大并购”。

发布会上醒目的“合世福，共茂晟”六个大字，似乎很契合此次并购的主题，也传达出两大集团长远合作的意愿和目标。

据了解，此次并购交易，涉及福晟集团地产板块的87个项目，总量超千亿元，涵盖大湾区广州、深圳、东莞、惠州的多个商住项目和旧改项目，主要由世茂海峡操盘。

此外，世茂与福晟将在全国范围内进行房地产开发、建筑施工、物业经营等领域的战略合作，输出“世茂福晟”品牌。同时，双方针对旧改项目，还将成立专门的城市更新平台。

世茂集团董事局副主席、总裁许世坛表示，不存在是谁收购谁，将强调1+1大于2。福晟集团董事长潘伟明也表示，福晟集团将地产建筑、产业链等交由世茂集团操盘经营，定能达到1+1大于2的效果。

世茂集团董事局副主席、总裁许世坛

至于双方并购所涉及的具体金额此次并未提及，按照此前消息，交易金额可能高达2000亿元。

曾经的福晟“并购飞虎队”

官网显示，福晟集团创建于1993年，是一家地产、建筑两翼协同，涉足贸易、物业管理等领域的大型综合性企业集团，旗下项目遍布福州、长沙、深圳、广州、中山、东莞、珠海、郑州、天津等全国20多个省市。

“收并购”对于福晟并不陌生。2015年福晟甚至成立了“并购飞虎队”，董事长潘伟明亲自挂帅，小组成员包括法务、财务、投资等，以便对收并购项目进行快速判断和决策。

据了解，仅在2017-2018年间，福晟在全国的收并购项目多达107个。依靠收并购，福晟收并购迅速扩张并实现高增长，成为地产界的一匹“黑马”。

其中，2017年是福晟扩张势头最为迅猛的一年。资料显示，2017年福晟新增的54个项目中，有36个项目来自“收并购”，收购项目的新增建面占到了总量的86%。也是在这一年，福晟提出了“2020年进入千亿阵营”的战略目标。

此后两年，福晟高速扩张的弊病开始显现，大规模拿地以及收并购动作给福晟资金方面带来了不小的压力。随之而来的国家房地产调控、融资渠道收紧等现状，彻底引发了福晟资金链危机。

相关资料显示，福晟负债总额从2016年末的300多亿元，涨至2019中报的741.34亿元。其中，短期债务为443.47亿元，占总债务比例为59.82%。

在2019年，市场上开始传出福晟“申请破产被驳回”、“裁员50%”的信息，不过福晟很快对此进行了否认。

但从福晟近几年销售业绩来看，仍然可以窥见一斑。据克而瑞统计，2016年福晟集团销售金额为226.7亿元，位列榜单第71位；2017年销售金额为396.2亿元，位列第48位；2018以销售金额621.1亿元，位列45位。

而2019年福晟的销售金额为630.2亿元，仅完成全年销售目标900亿元的70.02%，在克而瑞榜单上排名第55位，已经下滑到50名开外。另外，2019年福晟拿地显著减少，新增货值472亿元，排名第60位。

此次，与世茂的全方位战略合作，或将成为福晟重振旗鼓的大好契机。

从布局版图和发展战略来看，两家合作有很强的协同性，同时又有互补性。比如，世茂的产品提升能力很强，在物业运营上也具有经验和能力。世茂集团执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼明确表示，两家合作后，计划将福晟现有物业租金收入提升50%。

福晟方面，福晟集团旗下控股子公司福建六建集团，创建于1950年，具备房屋建筑工程和市政公用工程施工总承包双特级资质、建筑和市政工程设计行业双甲级资质，业务布局覆盖国内大部分省份。

在此次发布会上，吕翼表示，“中建能够去的地方，六建都能去；中建能到的高度，六建都能到，它是一家超甲级的企业。”这或许也是世茂与福晟展开合作的重要原因之一。

世茂集团执行董事、世茂海峡发展公司董事长兼总裁吕翼演讲

至于福晟的资金问题，世茂集团执行董事、财务管理中心负责人汤沸接受媒体采访时表示，财务管理是过渡阶段，输出管理品牌，让福晟暂时困境渡过去，世茂与福晟团队做债务重组，依靠世茂资源，结合项目实际情况，并通过福晟后期经营，让它能有债务清偿能力。

许世坛也表示，“我们不会做亏本生意，比如把刚需盘做改善盘，提供业主更好享受，做到利润有序提升。”

潘伟明认为，世茂现金流管理在行业和金融界很认可，可以弥补福晟在发展过程中的不足，世茂福晟不会出现现金流问题，会将短期变长期。

福晟集团董事长潘伟明

“新晋并购王”世茂

深化布局大湾区

世茂集团成立于1989年，经过30年发展，现今已成为一家国际化、综合性的大型投资集团，在香港和上海分别拥有世茂房地产及世茂股份两家上市公司，集团总资产规模高达4160亿元，可售货值超过万亿。

关于此次并购，有消息称早在12月份时，福晟就与世茂定下了合作方向，包括东方资产管理有限公司在内的三家股权分配为世茂、东方资产、福晟按4:3:3的股权比例。

此次并购还有一个重要角色——世茂海峡。世茂海峡是世茂集团旗下最大的全资子公司，被誉为“最懂福建的开发商”。

数据显示，2019全年，世茂海峡总销售额约900亿元，相当于整个集团的三分之一。

近两年，世茂这家老牌房企开始重燃规模扩张的热情，一系列收并购工作不断，成为业内新晋的“并购之王”。而随着世茂集团的发展节奏，世茂海峡开始成为母公司的收购“主导者”。

公开数据显示，2019年世茂先后收购了万通地产、泰禾、明发股份等数家房企近20个项目，累计斥资近200亿元，大多都交由世茂海峡主导。

这次收购福晟项目，也将由世茂海峡来操盘，许世坛表示，“对世茂海峡很有信心”。

另外，此次世茂收购福晟的项目多集中于粤港澳大湾区内，而根据此前世茂公布的数据显示，其在大湾区的可售货值已经超过3000亿元，按总权益前土储货值10500亿元计算，世茂在大湾区的土地储备占比已经接近30%。

此次收购，也将使世茂在大湾区的布局版图和辐射区域更加宽广和丰富。

事实上，在2019年3月业绩会上，许世坛就曾明确表示，会继续加大并购力度。目标是重回国内房企前十。

如今重回前十的目标已经实现，世茂收并购的步伐仍在加速。

要知道的是，此次被收购的主角福晟也曾因大手笔“收并购”叱咤一时。在市场下行，多数房企选择蛰伏，行业整体增速放缓的大环境下，世茂的“激流勇进”到底是机遇还是冒险？

对比，许世坛也曾表示，目前是房企并购的好时机，在偿债高峰期诸多企业面临较大的偿债压力，而世茂的优势在于较低的融资成本和充裕的现金。

值得一提的是，1月6日，世茂发布2019全年营运数据称，全年累计合约销售金额2600.7亿元，同比大幅上涨48%，稳步实现连续三年的“有品质高增长”。

基于强劲的业绩增速和长远的战略规划，2019年以来，包括摩根士丹利、高盛、野村证券、招银国际、东吴证券、东方证券、大和证券等国内外大行和机构纷纷看好世茂集团发展前景，给予“买入”或“增持”评级。

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